Bauvertragsrecht: Vorbehaltlose Zusage zur Mängelbeseitigung gilt als Anerkenntnis

Wenn ein Bauunternehmer oder Generalübernehmer im Streit über behauptete Baumängel eindeutig zusagt, diese zu beseitigen, kann das als rechtlich bindendes Anerkenntnis gewertet werden. Dadurch verliert der Unternehmer wichtige Einwendungen – insbesondere gegen seine Gewährleistungspflicht. Zu diesem Urteil, das für die Baupraxis sehr relevant ist, gelangte das Oberlandesgericht Düsseldorf am 28. Mai 2024 (Aktenzeichen 23 U 155/22).

Sachverhalt

Ein Unternehmen hatte 2011/12 als Generalübernehmer umfangreiche Arbeiten an einer Gewerbeimmobilie ausgeführt, darunter eine Dachsanierung. Jahre später stellte der neue Eigentümer Mängel fest und beantragte ein selbständiges Beweisverfahren. Der Sachverständige bestätigte verschiedene Beanstandungen, vor allem am Dach.

Im Zuge des Streits erklärte der Auftragnehmer in einem Anwaltsschreiben vom 28. Februar 2022, dass er die vom Gutachter festgestellten Mängel am Dach „schnellstmöglich“ beseitigen werde – obwohl er die Mangelauffassung eigentlich nicht teilte. Genau diese Zusage wurde zum Wendepunkt des Verfahrens.

Entscheidung der Richter

1. Zusage zur Mängelbeseitigung = Anerkenntnis

Das Gericht wertete die Erklärung als deklaratorisches Anerkenntnis:
Der Auftragnehmer bestätigte damit seine Pflicht zur Mängelbeseitigung. Er konnte später nicht mehr behaupten, nicht verantwortlich zu sein oder dass ihm die Gegenseite nicht anspruchsberechtigt sei.

Praxisrelevanz:

Schon ein einzelner Satz in einem Anwaltsschreiben kann entscheiden, ob Einwände weiterhin möglich sind oder nicht.

1. „Schnellstmögliche“ Beseitigung ersetzt Fristsetzung

Weil der Auftragnehmer zugesagt hatte, die Mängel schnellstmöglich zu beheben, musste der Auftraggeber keine weitere Frist setzen. Die Firma hatte sich bereits selbst in die Pflicht genommen. Damit konnte der Auftraggeber direkt den Kostenvorschuss verlangen.

1. Nicht alle Ansprüche gingen auf den neuen Eigentümer über – aber das spielte keine Rolle mehr

Zwar waren manche Gewährleistungsansprüche aus dem alten Miet- und Bauvertrag gar nicht auf den neuen Eigentümer übergegangen. Aber durch das Anerkenntnis des Auftragnehmers kam es darauf nicht mehr an – er konnte sich darauf nicht mehr berufen.

Was bedeutet das für Bauunternehmen?

• Zusagen im Mängelstreit sind riskant. Wer Einwände behalten will, muss sich klar und ausdrücklich vorbehalten, dass die Erklärung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgt.
• Formulierungen wie „wir beheben das“ oder „wir kümmern uns darum“ sollten nicht unbedacht verwendet werden.
• „Schnellstmöglich“ oder ähnliche Zusagen können eine erneute Fristsetzung überflüssig machen – und den Unternehmer unmittelbar in die Haftung bringen.
• Sorgfalt im Schriftverkehr ist entscheidend, insbesondere im laufenden Gutachten- oder Gerichtsverfahren.

Fazit

Das Urteil zeigt unmissverständlich:
Wer bei Mängelstreitigkeiten vorschnell eine vorbehaltlose Zusage macht, erkennt damit seine Haftung faktisch an – oft ohne es zu wollen. Für Bauunternehmen bedeutet das: Schriftliche Erklärungen sollten präzise formuliert und im Zweifel juristisch geprüft werden. Ein unbedachtes Schreiben kann den gesamten Prozess entscheiden.